Elbirtoklás

Tulajdont - így ingatlantulajdont is - többféleképpen lehet szerezni, ennek egyik sajátos formája az elbirtoklás. Elbirtoklásnál - ellentétben az átruházással, adásvétellel - az elbirtokló tulajdonjoga nem a tulajdonostól származik, hanem abból a tényből, hogy a dolgot sajátjaként birtokolja megszakítás nélkül tíz évig, ingatlan esetében pedig tizenöt évig.

Az elbirtoklási idő eltelte nem jelent tulajdonos változást, ha a tulajdonos menthető okból nem tudja gyakorolni tulajdonosi jogait. Ebben az esetben az idő meghosszabbodik az őt akadályozó tényező megszűnésétől számított egy évig.

A tulajdon elbirtoklással történő megszerzésének feltétele az elbirtoklási idő mellett a megszakítás nélküli és a sajátkénti birtoklás is. Ha az elbirtoklás ideje megszakad, az idő számítását újra kell kezdeni. Az elbirtoklási idő megszakad, ha a tulajdonos felszólítja a birtokost a dolog kiadására, vagy ezért bírósághoz fordul, illetve rendelkezik a tulajdonával (használatát átengedi, megterheli vagy átruházza azt). Megszakad akkor is, ha a dolog akaratán kívül kikerül a birtokos birtokából, és egy éven belül nem követeli azt vissza bíróság előtt.

Sajátjaként úgy birtokolhatja a dolgot valaki, ha birtoklását véglegesnek tekinti. Ez a véglegesség megnyilvánulhat abban, hogy például viseli a dologgal járó terheket, beruház, a dologról mint sajátjáról nyilatkozik. Nem sajátjaként birtokol abban az esetben, ha birtoklásának van jogcíme: például bérlője, használója vagy haszonélvezője a dolognak, ingatlannak. Kizárt az elbirtoklás olyan dolgok esetében is, amelyet erőszakkal, alattomos módon vagy bűncselekménnyel szereztek.

Az elbirtoklással megszerzett tulajdonjog a törvény erejénél fogva keletkezik, tehát nem szükséges hozzá hatósági határozat, bírósági ítélet, sem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés. Nem célszerű viszont kihagyni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, mert a tulajdonszerzésre nem lehet azzal szemben hivatkozni, aki az ingatlanon jóhiszeműen jogot szerzett, vagyis tette ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokban, tényekben bízva, ellenérték fejében. Itt viszont kiderül számunkra, hogy mégis szükséges valamilyen okirat, mely tanúsítja elbirtoklásunkat, mivel a földhivatal csak törvényben meghatározott okiratok, jogerős hatósági illetve bírósági határozat alapján jegyezhet be tényt, adatot az ingatlan-nyilvántartásba. Az elbirtoklásunkat pedig nem más, mint egy bírósági ítélet fogja tanúsítani, amelyhez nekünk - elbirtoklónak - pert kell indítani az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy ellen. Az ítélet birtokában sétálhatunk be a földhivatalba, hogy bejegyezzék tulajdonjogunkat.

Ingatlan elbirtoklási ideje tizenöt év. A Polgári Törvénykönyv 1991-es módosítása óta lehet állami vagy szövetkezeti tulajdont elbirtokolni. Az akkor bevezetett tíz éves elbirtoklási időt, az ingatlanok tekintetében annak lejárta előtt (2001-ben) felemelték tizenöt évre. A módosítás egyik indoka az volt, hogy az állami tulajdonban lévő ingatlanok számbavétele a rendszerváltás óta még nem fejeződött be, tekintettel a korábbi nyilvántartások hiányosságaira, így az elbirtoklási idő felemelése szükséges volt a rendezett tulajdoni viszonyok megszilárdításához.

A sajátjaként, tizenöt éven át tartó szakadatlan birtoklással azonban csak egész ingatlant lehet elbirtokolni, ingatlan egy részének elbirtoklásához ugyanis szükséges: a föld megoszthatósága is. Egy földterület vagy telek megosztása (telekalakítás) csak a földjogi, illetve építésügyi szabályok szerint, hatósági engedély alapján lehetséges. Az ilyen hatósági engedélyt az elbirtoklásra hivatkozó fél köteles beszerezni. Olyan eset is lehetséges, hogy a tulajdonostárs szerezze meg a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát. Ingatlan elbirtoklásának ugyanakkor nem akadálya az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett elidegenítési tilalom. (HírTV)
2007.03.20.